Ma SCI est-elle concernée
par la facturation électronique, et à partir de quand ?
Si votre SCI loue des logements nus à des particuliers et n’a jamais opté pour la TVA, ses loyers sont exonérés au titre de l’article 261 D du CGI : elle n’a aucune facture électronique à émettre et aucune donnée d’e-reporting à transmettre. Elle doit en revanche être en capacité de recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026, donc désigner une plateforme agréée de réception : le tableau de la fiche SCI de la DGFiP coche cette obligation pour la location de locaux nus à usage d’habitation. Dès qu’il y a option pour la TVA, para-hôtellerie, locaux aménagés ou places de stationnement, les obligations deviennent complètes, avec émission au 1er septembre 2027 au plus tard pour une petite structure.
Où se situe votre société civile ?
Votre SCI est-elle dans le champ de la facturation électronique ?
Un seul critère décide : l’assujettissement à la TVA. La DGFiP a publié une fiche consacrée aux sociétés civiles immobilières, et elle est sans ambiguïté sur le principe.
S’agissant de la SCI : si elle n’est pas assujettie à la TVA, elle n’est pas concernée par la réforme ; si elle est assujettie à la TVA, elle sera soumise à la réforme facturation électronique.
Les SCI exonérées de TVA n’ont pas d’obligation d’émission (article 261 D). En revanche, bien qu’exonérées, elles seront dans l’obligation de recevoir des factures électroniques et donc choisir une plateforme de réception si le caractère d’assujettissement à la TVA est reconnu.
DGFiP, fiche « Je suis une société civile immobilière (SCI) », version janvier 2026, encadré « Bon à savoir »
Le régime d’imposition des bénéfices n’entre pas dans l’équation. Une SCI à l’impôt sur le revenu peut être assujettie, une SCI à l’impôt sur les sociétés peut ne pas l’être. Ce qui compte, c’est la nature de la location et l’existence, ou non, d’une option pour la TVA.
Trois activités rendent une SCI assujettie de plein droit, sans aucune démarche : la location meublée assortie d’au moins trois prestations para-hôtelières, la location de biens aménagés pour un usage professionnel, et la location de places de stationnement qui ne sont pas l’accessoire d’un logement. S’y ajoute un quatrième cas, qui suppose au contraire une démarche : la location de locaux nus à usage professionnel pour laquelle l’option pour la TVA a été exercée.
Loyers exonérés au titre de l’article 261 D du CGI : pas d’émission, pas d’e-reporting, mais l’obligation d’être en capacité de recevoir des factures électroniques.
Aucune contrepartie, donc aucune activité économique. La SCI reste totalement en dehors du dispositif.
Réception depuis le 1er septembre 2026, émission selon la taille, e-reporting sur les opérations avec des non-assujettis.
Assujettissement sans option. Le calendrier d’émission est celui de la taille de la société, 2027 pour une petite structure.
Le calendrier général et les seuils de taille sont détaillés dans notre guide de la facturation électronique 2026. Cette page fait partie de notre guide de la facturation électronique dans l’immobilier.
SCI à l’IR qui loue nu à des particuliers : le cas exonéré, expliqué
C’est la situation de la grande majorité des SCI familiales, et c’est celle où la désinformation est la plus dense. Une SCI qui loue des logements nus à des particuliers encaisse des loyers exonérés de TVA par l’article 261 D du CGI. Elle n’émet donc aucune facture électronique et ne transmet aucune donnée d’e-reporting.
Le point qui surprend concerne la réception. Beaucoup d’éditeurs présentent l’obligation de recevoir comme universelle, valable pour toute société immatriculée. La fiche de la DGFiP est plus précise, et elle ne va pas dans le sens qu’on imagine : « bien qu’exonérées, elles seront dans l’obligation de recevoir des factures électroniques et donc choisir une plateforme de réception ». Son tableau récapitulatif coche l’obligation de réception pour la location de locaux nus d’habitation, la location meublée et la location professionnelle sans option. Une seule ligne y échappe : la SCI dont l’objet est exclusivement la mise à disposition gratuite d’un bien à ses associés, qui n’exerce aucune activité économique et n’est donc pas assujettie.
La doctrine fiscale explique pourquoi. Le BOFiP rappelle que, pas plus que la perception d’intérêts ou de dividendes, l’encaissement de loyers ne suffit à caractériser une opération économique imposable à la TVA, et qu’un investisseur qui loue un immeuble dont il est propriétaire est présumé n’agir qu’à ce titre.
Vos fournisseurs assujettis basculent en facture électronique, et ils ont besoin de vous trouver dans l’annuaire : sans plateforme de réception déclarée, leurs factures n’ont pas de destination. La FAQ de la DGFiP prévoit une amende de 500 € trois mois après une mise en demeure restée sans effet pour l’entreprise qui n’a pas choisi de plateforme agréée de réception, portée à 1 000 € par période de trois mois supplémentaire. Une SCI qui n’émet rien peut se contenter d’une offre de réception gratuite, mais elle doit l’avoir désignée.
SCI à l’IS ou ayant opté pour la TVA : ce que vous devez faire, et quand
Dès lors que la SCI est assujettie, elle suit exactement le régime de n’importe quelle entreprise. Trois obligations se déclenchent, à des dates différentes.
La réception, déjà en vigueur
Une SCI assujettie doit disposer d’une plateforme agréée capable de recevoir ses factures depuis le 1er septembre 2026. Syndic, artisans, assurance, expert-comptable, gestionnaire locatif : ces factures circulent désormais par le réseau. La plateforme déclare votre SCI et son adresse de routage dans l’annuaire de la facturation électronique, sans quoi vos fournisseurs ne savent pas où livrer.
L’émission, selon la taille
Grandes entreprises et entreprises de taille intermédiaire émettent au format électronique depuis le 1er septembre 2026. Les petites et moyennes entreprises, catégorie dont relève la quasi-totalité des SCI, ont jusqu’au 1er septembre 2027. Une SCI de promotion immobilière au volume significatif peut faire exception.
L’e-reporting, selon le client
La qualité du locataire commande le circuit. Un locataire professionnel assujetti établi en France reçoit une facture électronique. Un locataire particulier, ou une entreprise établie à l’étranger, relève de l’e-reporting de transaction : les données partent à l’administration sans facture structurée. Dans les deux cas, une location étant une prestation de services, s’ajoute un e-reporting de paiement, sauf si la SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les débits.
La SCI qui loue à une entreprise du même groupe
Ce montage est le plus exposé, et c’est aussi le plus répandu : une SCI détient les murs, la société d’exploitation les occupe et paie un loyer. Dans presque tous les cas, l’option pour la TVA a été exercée, souvent pour récupérer la TVA des travaux d’aménagement. La SCI est alors assujettie, et le loyer facturé à l’exploitation est une opération B2B domestique.
Concrètement, l’avis d’échéance mensuel ou trimestriel adressé à la société d’exploitation devient une facture électronique structurée, au calendrier d’émission de la SCI. Si la société locataire est une grande entreprise ou une ETI, elle réclamera de toute façon une facture conforme dès maintenant, parce que sa propre chaîne comptable ne sait plus traiter autre chose.
Un cas particulier mérite une vérification complémentaire. Lorsque la SCI et l’exploitation appartiennent à un groupe qui a opté pour l’assujetti unique de l’article 256 C du CGI, les opérations entre membres deviennent des flux internes hors du champ de la TVA, donc sans facture électronique. Sur la date d’émission de chaque membre pour ses opérations avec des tiers, la doctrine publiée ne tranche pas : la FAQ de la DGFiP apprécie la taille par unité légale (SIREN), ce qui laisserait chaque membre à son propre calendrier ; faites confirmer la position par votre conseil avant de fixer la date d’émission des membres du groupe. Le mécanisme est détaillé dans notre guide holding et facturation électronique.
Quittance de loyer ou facture : ce que la réforme change
Une quittance de loyer n’est pas une facture, et la réforme ne la transforme pas en facture. La quittance atteste d’un paiement encaissé ; pour un bail d’habitation, elle relève de la loi du 6 juillet 1989 et se délivre gratuitement à la demande du locataire. Rien de tout cela ne bouge.
La distinction devient sensible quand la SCI est assujettie. Dans ce cas, le document qui matérialise le loyer dû par un locataire professionnel doit être une facture, avec les mentions obligatoires, la TVA applicable et le numéro de SIREN du client. La quittance peut continuer d’exister à côté, comme preuve de paiement, elle ne remplace pas la facture électronique.
Pour un locataire particulier d’une SCI assujettie, il n’y a pas de facture électronique mais un e-reporting de transaction : l’administration reçoit les données, le locataire reçoit son document habituel. Nous détaillons ces cas dans notre page dédiée à la quittance de loyer face à la facturation électronique.
Formulaire 2072 et e-reporting : deux obligations qu’on confond
Le formulaire 2072 ne change pas. C’est la déclaration annuelle de résultats d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés : elle répartit le résultat entre les associés, qui le reportent dans leurs revenus fonciers. La réforme de la facturation ne modifie ni son contenu, ni sa date, ni son mode de dépôt.
L’e-reporting est une tout autre obligation. Il ne concerne que les SCI assujetties à la TVA, porte sur des données de transaction et de paiement, et s’exécute au fil de l’eau par la plateforme agréée, pas une fois par an. Confondre les deux conduit à la mauvaise conclusion : croire qu’une plateforme agréée suffira à produire la déclaration.
Elle ne la produit pas. Les offres gratuites des plateformes émettent, reçoivent et archivent des factures ; elles ne remplissent ni la 2072, ni le tableau d’amortissements d’un loueur au réel. Nous avons détaillé cette limite dans notre page sur la facturation électronique gratuite pour une SCI.
Quelle plateforme agréée pour une SCI ?
Une SCI de gestion émet quelques factures par an, parfois aucune. Le critère de choix n’est donc pas la puissance de facturation, mais le coût et la capacité de l’outil à suivre des revenus immobiliers. Quatre points à vérifier avant de signer :
- Un tarif qui ne dépend pas du volume : une facturation à l’acte n’a aucun sens pour douze loyers par an.
- La gestion de la TVA si vous avez opté, avec l’e-reporting de paiement associé.
- L’accès de votre expert-comptable au dossier, puisque c’est lui qui établira la 2072.
- L’archivage à valeur probante sur dix ans, inclus dans l’offre de base et non en supplément.
Voici les trois plateformes que nous retenons pour une SCI, parmi les 165 plateformes agréées inscrites au registre de la DGFiP.
Indy
SCI et revenus immobiliers : facturation gratuite, comptabilité intégrée, formule payante à partir de 9 € par mois, accès expert-comptable
9,2/10
#2
Tiime
SCI à faible volume : offre gratuite, gestion multi-TVA, e-reporting et archivage à valeur probante inclus
9,2/10
#3
Shine
Gérants qui veulent tout au même endroit : outil de facturation gratuit adossé à un compte professionnel
9,0/10
Notre méthode de notation est publique et repose sur cinq critères pondérés, détaillés dans notre méthodologie. Le registre complet des plateformes agréées reste consultable dans le comparateur.
Vous préférez confier la 2072 et la TVA à un cabinet ? Keobiz, cabinet partenaire 100 % en ligne, accompagne plus de 10 000 dirigeants. 1er mois de comptabilité offert via notre lien.
Découvrir Keobiz, 1er mois offert → Partenariat rémunéré : Keobiz nous reverse une commission si vous signez. Cela ne modifie pas notre analyse éditoriale.Si votre patrimoine comprend aussi de la location meublée, le raisonnement change de terrain : voyez notre guide sur le LMNP face à la facturation électronique, où la para-hôtellerie et le régime BIC dictent la réponse.
Créer une SCI en 2026 : ce qu’il faut anticiper
La création d’une SCI n’impose aucune démarche propre à la facturation électronique. Quatre décisions prises au bon moment évitent néanmoins de refaire le travail six mois plus tard.
- Fixer l’objet social en connaissant son effet TVA : location nue d’habitation, location professionnelle, para-hôtellerie et parkings n’emportent pas les mêmes conséquences.
- Immatriculer la société via le guichet unique de l’INPI : le SIREN obtenu est l’identifiant utilisé par l’annuaire de la facturation électronique.
- Trancher l’option pour la TVA avant le premier bail professionnel, en arbitrant entre la récupération de la TVA des travaux et l’entrée dans le dispositif.
- Choisir un outil comptable seulement si la SCI est assujettie ou le deviendra, en prenant une plateforme agréée plutôt qu’un simple logiciel de facturation.
Les démarches communes à toutes les formes juridiques sont réunies dans notre guide créer son entreprise et la facturation électronique. Si vous hésitez encore entre société civile et société commerciale, notre page sur la SAS face à la réforme donne un point de comparaison.
Savoir en 2 minutes ce que votre SCI doit faire
Statut TVA, type de location, volume de factures : le quiz identifie votre situation et les 3 plateformes agréées adaptées.
FAQ : SCI et facturation électronique
Une SCI à l’IR qui loue un logement nu est-elle concernée par la facturation électronique ?
Partiellement. Ses loyers sont exonérés au titre de l’article 261 D du CGI : elle n’émet aucune facture électronique et ne transmet aucune donnée d’e-reporting. Le tableau de la fiche SCI de la DGFiP coche en revanche pour elle l’obligation d’être en capacité de recevoir des factures électroniques, donc de désigner une plateforme agréée de réception depuis le 1er septembre 2026. Seule la SCI dont l’objet est exclusivement la mise à disposition gratuite d’un bien à ses associés reste entièrement hors du dispositif.
À partir de quand une SCI assujettie doit-elle émettre ses factures au format électronique ?
Depuis le 1er septembre 2026 si elle est une grande entreprise ou une entreprise de taille intermédiaire, au 1er septembre 2027 au plus tard si elle relève de la catégorie des petites et moyennes entreprises, ce qui est le cas de la quasi-totalité des SCI. La réception, elle, s’applique depuis le 1er septembre 2026 dès lors que la SCI est assujettie à la TVA.
Une quittance de loyer doit-elle devenir une facture électronique ?
Non, la quittance de loyer n’est pas une facture. Elle atteste d’un paiement et reste régie par la loi du 6 juillet 1989 pour les locations d’habitation. Une SCI non assujettie continue de délivrer des quittances comme avant. Une SCI assujettie qui loue à un professionnel établi en France émet en revanche une vraie facture, au format électronique, selon son calendrier d’émission.
Le formulaire 2072 change-t-il avec la facturation électronique ?
Non. Le formulaire 2072 est la déclaration annuelle de résultats d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, et la réforme ne le modifie pas. L’e-reporting est une obligation différente : il ne concerne que les SCI assujetties à la TVA et porte sur les données de transaction et de paiement. Les offres gratuites des plateformes agréées gèrent les factures, pas la 2072.
Quelle plateforme agréée choisir pour une SCI ?
Le volume de factures d’une SCI est faible, le critère décisif est donc le coût et la présence d’une comptabilité adaptée aux revenus immobiliers. Indy propose une offre dédiée aux revenus immobiliers avec facturation gratuite, Tiime une formule gratuite avec archivage à valeur probante, Shine un outil de facturation gratuit adossé à un compte professionnel. Les trois figurent au registre des plateformes agréées de la DGFiP.
Transparence : certains liens de cette page sont des liens partenaires rémunérés, sans surcoût pour vous. Ils ne modifient pas nos notes, établies selon notre méthodologie publique.