Peut-on utiliser une plateforme agréée gratuite quand on est LMNP ou en SCI ?
La réponse courte
Oui pour recevoir vos factures : une offre gratuite suffit, et elle suffira à tout le monde. Non dès qu’il s’agit de produire votre déclaration. Les versions gratuites des plateformes agréées savent émettre et recevoir des factures, elles ne savent pas établir une liasse 2031 avec son tableau d’amortissements, ni un formulaire 2072 de SCI.
Autrement dit, la question n’est pas « le gratuit est-il suffisant pour la facturation électronique », mais « qu’est-ce que j’attends de l’outil au-delà de la facture ». Si vous cherchez seulement à être en règle le 1er septembre 2026, le gratuit fait le travail. Si vous cherchez à remplacer votre expert-comptable ou votre tableur, il ne le fait pas.
Ce que le gratuit couvre vraiment
Les offres à 0 € des plateformes agréées se ressemblent beaucoup. Elles donnent accès à l’essentiel réglementaire : un compte raccordé au réseau, la réception des factures de vos fournisseurs au format électronique, l’émission de factures conformes, et l’archivage à valeur probante.
Ce qu’elles ne donnent pas est tout aussi constant : la comptabilité complète, la gestion des amortissements, les déclarations fiscales, le suivi multi-biens et l’accompagnement d’un comptable. Ces fonctions sont précisément celles dont un loueur au réel ou une SCI ont besoin.
Il faut ajouter une nuance qui compte pour les bailleurs. La plupart des offres gratuites ont été conçues pour les BNC, c’est-à-dire les professions libérales et les freelances. La location meublée relève des BIC, un univers déclaratif différent. Une offre gratuite ne devient pas fausse pour autant, elle est simplement calibrée pour un autre public.
LMNP au micro-BIC : le gratuit suffit presque toujours
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes et l’administration applique un abattement forfaitaire. Vous n’établissez ni bilan, ni tableau d’amortissements, ni liasse. Le besoin logiciel se limite donc à émettre quelques documents et à recevoir les factures de vos prestataires.
Dans cette situation, une offre gratuite couvre le besoin réel. Inutile de payer pour des fonctions comptables que votre régime ne vous demande pas.
Une précision utile, car elle revient souvent : le régime d’imposition ne détermine pas l’obligation d’émission. C’est l’assujettissement à la TVA qui la déclenche. Une location meublée classique est exonérée au titre de l’article 261-D du code général des impôts, et son bailleur n’est donc pas concerné par l’émission. Une location para-hôtelière, avec services, est assujettie et l’est. Le détail figure dans notre guide de la facturation électronique en LMNP.
LMNP au réel : là où le gratuit s’arrête
Le régime réel change la nature du besoin. Vous devez produire une liasse 2031, amortir le bien et le mobilier selon leurs durées respectives, tenir un bilan et un compte de résultat. Aucune offre gratuite du marché ne fait cela aujourd’hui.
Le calcul mérite d’être posé simplement. Une offre spécialisée pour la location meublée tourne autour de 24 € par mois. Un expert-comptable pour une activité de location meublée se situe le plus souvent entre 600 et 1 200 € par an. L’écart est net, et il explique pourquoi beaucoup de loueurs au réel basculent vers une solution logicielle.
Parmi les plateformes agréées, Indy propose une offre dédiée au LMNP qui prend en charge la liasse 2031 et les amortissements, à 24 € par mois. C’est le cas d’usage type où le passage au payant se justifie par un besoin réel, pas par du confort.
SCI : le formulaire 2072 et le critère de la TVA
Pour une SCI, tout dépend de deux paramètres : l’option fiscale et la TVA.
Une SCI à l’impôt sur le revenu qui loue des logements nus perçoit des loyers exonérés de TVA. Elle n’a pas d’obligation d’émission de factures électroniques, mais elle devra recevoir celles de ses fournisseurs, syndic et artisans compris. Une offre gratuite suffit pour cette partie.
Elle doit en revanche déposer chaque année un formulaire 2072, et répartir le résultat entre les associés. Là encore, aucune offre gratuite ne le produit. Une SCI à l’impôt sur les sociétés, ou une SCI ayant opté pour la TVA sur des locaux professionnels, ajoute des obligations supplémentaires.
Les offres orientées SCI démarrent autour de 12 € par mois, par exemple l’offre SCI d’Indy, qui couvre les formulaires 2072 et 2044. Le détail des obligations selon l’option fiscale est développé dans notre guide de la facturation électronique pour une SCI.
Les offres gratuites disponibles et ce qu’elles laissent de côté
Trois plateformes agréées proposent aujourd’hui une version gratuite réellement utilisable par un bailleur. Voici ce qu’elles couvrent, et où elles s’arrêtent.
Le point commun de ces trois offres est qu’elles règlent la conformité et rien de plus. C’est exactement ce qu’il faut à un bailleur au micro-BIC, et exactement ce qui manque à un bailleur au réel.
Ce que coûte une offre réellement adaptée
Les ordres de grandeur sont stables d’une plateforme à l’autre.
Comptez environ 12 € par mois pour une SCI à l’impôt sur le revenu avec le formulaire 2072, et environ 24 € par mois pour une location meublée au réel avec la liasse 2031 et les amortissements. Les offres généralistes payantes, qui ne sont pas spécialisées immobilier, démarrent plus bas, autour de 9 € HT par mois, mais elles ne produisent pas ces déclarations.
Cette dernière nuance est celle qui coûte le plus cher aux bailleurs : prendre une offre payante généraliste en pensant qu’elle couvrira la 2031. Vérifiez que la déclaration dont vous avez besoin est nommément citée dans l’offre avant de vous engager.
Questions fréquentes
Une plateforme agréée gratuite est-elle vraiment gratuite ?
Oui pour les fonctions annoncées. Les plateformes se rémunèrent sur les offres supérieures et sur les services comptables. La version gratuite couvre l’émission, la réception et l’archivage, ce qui correspond à l’obligation légale. Le modèle est celui du produit d’appel, sans limite de durée chez les acteurs cités ici.
Un LMNP au micro-BIC doit-il payer une plateforme ?
Non. Au micro-BIC, vous ne produisez ni bilan ni liasse : une offre gratuite couvre le besoin. Le seul point à vérifier est que la plateforme soit bien immatriculée par la DGFiP, ce que fait n’importe laquelle des offres gratuites du marché agréé.
Une SCI sans TVA doit-elle s’équiper ?
Elle n’a pas d’obligation d’émettre des factures électroniques si ses loyers sont exonérés, mais elle doit pouvoir recevoir celles de ses fournisseurs à compter du 1er septembre 2026. Une offre gratuite suffit pour cette obligation. Le formulaire 2072 reste, lui, à produire par un autre moyen.
Le gratuit gère-t-il les amortissements du bien et du mobilier ?
Non, aucune offre gratuite du marché ne le fait aujourd’hui. L’amortissement suppose un plan pluriannuel, des durées différenciées entre l’immeuble, les composants et le mobilier, et une reprise en comptabilité. C’est une fonction d’offre payante, ou le travail d’un expert-comptable.
Peut-on commencer gratuitement puis basculer ?
Oui, et c’est le parcours le plus fréquent. Vous ouvrez un compte gratuit pour être en règle sur la réception dès le 1er septembre 2026, puis vous passez à une offre supérieure au moment où votre régime l’exige, en général lors du passage au réel. Les données saisies sont conservées lors du changement d’offre.
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